Luật Đất đai mới vừa được thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, hứa hẹn sẽ tác động sâu rộng tới mọi mặt xã hội cũng như mọi tầng lớp nhân dân. Dưới đây là điểm mới của Luật Đất đai 2024 có lợi cho hàng triệu người dân.
1. Đất không có giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014 sẽ được cấp Sổ đỏ
Các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền, nếu được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã xác nhận không có tranh chấp, sẽ được cấp Sổ đỏ.
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định chi tiết về việc cấp Sổ đỏ cho các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất theo các mốc thời gian sau:
- Trước ngày 18/12/1980;
- Từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993;
- Từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.
Hiện tại, Luật Đất đai số 45/2013/QH14 chỉ quy định cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ sử dụng trước ngày 01/7/2004. Đối với đất sử dụng trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ, cần đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt hơn:
- Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
- Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Tóm lại, Luật Đất đai 2024 mở rộng cơ hội cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ sử dụng trước ngày 01/7/2014.
2. Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Hiện tại, khung giá đất được ban hành mỗi 5 năm và làm căn cứ để Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng bảng giá đất địa phương.
Việc bỏ khung giá đất có nghĩa là các tỉnh sẽ tự quyết định bảng giá đất mà không cần tuân theo giá đất tối thiểu và tối đa của khung giá đất. Theo điểm a khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024, định giá đất phải tuân theo nguyên tắc thị trường.
Điều 159 của Luật này cũng quy định rằng bảng giá đất sẽ được xây dựng theo khu vực và vị trí. Bảng giá đất mới sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 và sẽ được điều chỉnh hàng năm, hoặc khi cần thiết để phù hợp với giá thị trường.
Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được tính theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Cụ thể:
Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).
Như vậy, khi bảng giá đất được xây dựng theo giá thị trường, giá đền bù thu hồi đất sẽ tăng, giúp người dân giảm thiểu thiệt hại khi bị thu hồi đất.
Khoản 4 Điều 102 và khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2024 cũng quy định đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, công trình xây dựng, cây trồng và vật nuôi phải phù hợp với giá thị trường.
Ngoài ra, bảng giá đất còn được dùng để tính tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường, thuế và phí chuyển nhượng đất sẽ tăng, hạn chế đầu cơ đất đai và giúp giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế. Điều này sẽ giúp người dân có nhu cầu thực sự dễ dàng tiếp cận đất đai và nhà ở với giá trị hợp lý.
Nhìn chung, việc bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là hoàn toàn hợp lý.
3. Có nhiều trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất hơn
Điều 157 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm nhiều trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất kể từ ngày 01/8/2024, so với quy định tại Điều 110 Luật Đất đai 2013 và Điều 11, 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Các trường hợp mới được bổ sung bao gồm:
- Đất sử dụng làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ hoạt động vận tải hành khách công cộng; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ việc vận hành, khai thác công trình ngầm.
- Đất sử dụng để xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dụng; công trình công nghiệp đường sắt; công trình phụ trợ trực tiếp phục vụ công tác chạy tàu, đón tiễn hành khách, xếp dỡ hàng hóa đường sắt.
- Đất sử dụng để thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).
- Đất sử dụng làm mặt bằng xây dựng nhà xưởng sản xuất.
- Đất sử dụng để xây dựng công trình cấp nước sạch, thoát nước và xử lý nước thải tại các khu vực đô thị và nông thôn.
- Đất không thuộc đất quốc phòng, an ninh nhưng được sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh của các doanh nghiệp quân đội, công an.
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở, nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong cùng địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
Những bổ sung này nhằm mở rộng các đối tượng được hỗ trợ, giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời khuyến khích sự phát triển bền vững và toàn diện của các khu vực đô thị và nông thôn.
4. Đơn giản hóa điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
Từ ngày 01/8/2024, các điều kiện để hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc trong cùng thửa đất, hay chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đã được đơn giản hóa. Cụ thể:
Thay vì phải đáp ứng kế hoạch sử dụng đất hàng năm, người dân chỉ cần đảm bảo rằng việc chuyển đổi này phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được ban hành theo chu kỳ 10 năm, trong khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm được cập nhật từng năm. Điều này đương nhiên giúp việc chuyển mục đích sử dụng đất trở nên dễ dàng hơn theo quy định mới.
5. Đa dạng hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất
Hiện tại, việc bồi thường về đất được thực hiện bằng hai hình thức: giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc bồi thường bằng tiền nếu không có đất để bồi thường.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng các hình thức bồi thường. Cụ thể, khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định rằng việc bồi thường về đất có thể được thực hiện thông qua một trong bốn hình thức sau:
- Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi.
- Bồi thường bằng tiền nếu không có đất để bồi thường và người dân có nhu cầu.
- Giao đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi.
- Bồi thường bằng nhà ở.
Trong đó, người dân được ưu tiên lựa chọn bồi thường bằng đất hoặc nhà ở. Nếu có nhu cầu nhận bồi thường bằng tiền, người dân có thể đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
6. Bị thu hồi đất nông nghiệp được bồi thường bằng đất ở/nhà ở
Theo khoản 6 Điều 111 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà đủ điều kiện bồi thường theo quy định tại Điều 95 của Luật này, nếu có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có đủ quỹ đất ở hoặc nhà ở, sẽ được bồi thường bằng cách giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Điều này có nghĩa là, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp bị thu hồi có thể được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở nếu đáp ứng các điều kiện sau:
Địa phương có đủ quỹ đất ở hoặc nhà ở.
Đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định;
Có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở;
7. Phải bàn giao nhà ở tái định cư mới được thu hồi đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, một trong những điều kiện để thu hồi đất là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư (khoản 3 Điều 80 Luật Đất đai 2024).
Theo khoản 6 Điều 91 của Luật này, việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
Điều này có nghĩa là, việc bố trí tái định cư và bàn giao nhà ở tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
8. Bổ sung nhiều khoản hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất
Luật Đất đai 2013 quy định các khoản hỗ trợ chính khi Nhà nước thu hồi đất gồm có:
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở.
- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.
- Hỗ trợ khác (hỗ trợ người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước; hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn…).
Bên cạnh các khoản hỗ trợ trên, Luật Đất đai 2024 quy định thêm các khoản hỗ trợ khác:
- Hỗ trợ di dời vật nuôi.
- Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.
Các khoản hỗ trợ mới này nhằm giúp người dân giảm bớt khó khăn và tổn thất khi bị thu hồi đất, đảm bảo quá trình thu hồi đất diễn ra công bằng và hiệu quả hơn.
9. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
Theo quy định hiện hành của Luật Đất đai 2013, hộ gia đình và cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được phép nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định này.
Từ ngày 01/8/2024, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ được phép nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
10. Mở rộng hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 177 của Luật Đất đai 2024, hạn mức chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của một cá nhân không vượt quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với từng loại đất.
Điều này cho phép cá nhân mở rộng diện tích đất nông nghiệp, tạo điều kiện cho việc phát triển nông nghiệp quy mô lớn, áp dụng công nghệ tiên tiến trong sản xuất, và hướng tới nông nghiệp hiện đại, từ đó nâng cao thu nhập cho nông dân.
