Sau một năm 2023 chứng kiến nhiều biến động và thách thức liên quan đến thị trường Bất Động Sản, nhiều nhận định từ các chuyên gia cho rằng thị trường cần thêm thời để đi vào hồi phục. Tuy nhiên, dự báo cho thấy năm 2024 có thể là giai đoạn quan trọng, khi thị trường sẽ trải qua sự chuyển biến để bước vào một chu kỳ hồi phục và phát triển mới. Đây là thời điểm nhiều yếu tố tích cực và cơ hội mới có thể xuất hiện, tạo ra một cơ sở cho sự phục hồi của ngành Bất Động Sản trong thời kỳ tiếp theo.
Từng bước tháo gỡ khó khăn
Bước vào giai đoạn cuối năm 2023, thị trường Bất động sản (BĐS) vẫn đối mặt với nhiều thách thức đáng kể, khi cả nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ tiếp tục giảm mạnh so với năm 2022 (giảm khoảng 66%). Tuy nhiên, nhu cầu mua nhà trong thời điểm này cũng tăng thêm 6% so với cùng kỳ năm 2022. Sự tăng này đã dẫn đến một sự tăng nhẹ trong thanh khoản của thị trường trong quý IV, tăng từ khoảng 15% ở hai quý trước lên khoảng 25%. Tuy nhiên, nói chung, thị trường BĐS vẫn đang phải đối mặt với nhiều khó khăn.
Theo Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), một số khó khăn chính của thị trường BĐS trong năm 2023 bao gồm: các sửa đổi pháp luật liên quan đến BĐS như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư… để có hiệu lực thi hành, trong đó Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn chưa được Quốc hội thông qua; cấu trúc sản phẩm vẫn đang có sự chênh lệch đáng kể, với phân khúc nhà ở bình dân thiếu hụt, trong khi phân khúc cao cấp đang thừa hàng trăm triệu mét vuông sàn; 70 – 80% doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp khó khăn về vốn đầu tư do ngân hàng siết chặt điều kiện cho vay, cùng với sự suy giảm niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường, làm cho việc huy động vốn ứng trước để triển khai dự án bị thiếu hụt, dẫn đến giảm mạnh nguồn cung sản phẩm; giá nhà ở không ngừng tăng, và chính vì lý do này cùng với khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay, ngay cả những người có nhu cầu mua nhà cũng phải tạm hoãn kế hoạch của mình.
Tuy nhiên, trong năm này, Chính phủ đã tích cực triển khai nhiều biện pháp hỗ trợ thị trường Bất động sản (BĐS). Các biện pháp này bao gồm việc giảm mặt bằng lãi suất cho vay, ổn định thị trường ngoại hối, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công và triển khai các gói tín dụng hỗ trợ các ngành, trong đó có lĩnh vực BĐS. Cụ thể, Chính phủ đã miễn, giảm, gia hạn thuế, phí, và tiền sử dụng đất. Ngoài ra, cũng đã có những nỗ lực tháo gỡ khó khăn và vướng mắc của thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Lĩnh vực BĐS đã nhận được sự chú ý đặc biệt từ Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ, đồng thời được áp dụng nhiều chính sách, nhiệm vụ, và giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, đặc biệt là trong lĩnh vực pháp lý và giải pháp thúc đẩy thị trường. Các biện pháp này đã mang lại một số hiệu quả nhất định, với nhiều vướng mắc và khó khăn được giải quyết từng bước. Tình hình thị trường BĐS đã có những chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, để duy trì đà này, cần theo dõi sát diễn biến và tiếp tục tháo gỡ những khó khăn còn lại, như được đánh giá một cách khách quan bởi Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS Hoàng Hải.
Nhiều cơ hội mới được mở ra
Đánh giá tổng thể, thị trường Bất động sản (BĐS) trong năm 2023 đã trải qua nhiều thách thức và dự kiến sẽ tiếp tục ít nhất đến quý II/2024 do nguồn cung và thanh khoản chưa có sự tăng trưởng đột biến. Theo chuyên gia tài chính ngân hàng TS Cấn Văn Lực khi chuyển sang năm 2024, thị trường vẫn phải đối mặt với một số thách thức như sức cầu yếu, rủi ro liên quan đến tỷ giá và chứng khoán, nguồn vốn, doanh nghiệp BĐS vẫn gặp khó khăn do thị trường trái phiếu phục hồi chậm. Cùng với đó, vấn đề liên quan đến pháp lý cũng là một thách thức, khi quá trình cải cách chính sách không kịp thời so với nhu cầu phát triển thực tế.
Dự báo của DXS – FERI cho thẩy bất động sản Việt Nam đã tiến vào giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, và hiện tại, có vẻ như thị trường đã đạt đến mức đáy. Tuy nhiên, DXS-FERI cũng lưu ý rằng chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường này sẽ không theo mô hình hình chữ V mà sẽ thực hiện theo biểu đồ hồi phục và tăng trưởng theo mô hình hình chữ U.
Tính đến cuối quý IV 2023 nhiều nhà đầu tư đã thực hiện chiến lược “bắt đáy” và ngân hàng cũng đã điều chỉnh giảm lãi suất cho vay. Xu hướng giảm này dự kiến sẽ kéo dài trong thời gian tới, tạo thêm động lực cho nhà đầu tư tham gia thị trường. Kinh tế vĩ mô duy trì ổn định và lạm phát được kiểm soát, có tác động tích cực giúp thị trường BĐS hồi phục và tăng trưởng trở lại.
Ở phía Nam, tính đến gần hết năm 2023, thị trường nói chung vẫn khá trầm lắng. Tuy nhiên, tại hội thảo “Bất động sản phía Nam đón đầu cơ hội phát triển hạ tầng” được tổ chức mới đây, các chuyên gia nhận định hạ tầng giao thông đang được triển khai sẽ là cú hích cho thị trường phục hồi trong thời gian tới. Những khu vực được đánh giá là điểm sáng, có hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ, được đẩy mạnh đầu tư dự báo thị trường sẽ bước vào giai đoạn ổn định sớm hơn so với các khu vực còn lại. Quá trình này dự kiến sẽ bắt đầu tại các đô thị lớn như Tp.HCM, Bình Dương, Cần Thơ,… sau đó mở rộng dần sang các đô thị vệ tinh lân cận.
Theo chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển , đến năm 2025, các dự án hạ tầng lớn như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức – Long Thành, và đường Vành đai 3, Vành đai 4 sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy nền kinh tế trọng điểm khu vực miền Nam.
Ông Hiển nhấn mạnh rằng, trong thời gian sắp tới, các khu công nghiệp có quỹ đất sạch và khả năng chuyển đổi nhanh sẽ trở thành điểm đầu tư hấp dẫn. Đồng thời, việc kết nối hạ tầng cho cảng, sân bay, kho bãi sẽ làm nền tảng cho sự phát triển của các khu vực đất đai tiềm năng.
Ông Hiển dự đoán: “Từ bây giờ đến năm 2025, các dự án hạ tầng mà Chính phủ đang đầu tư cho khu vực kinh tế trọng điểm ở miền Nam sẽ hoàn thành. Điều này sẽ tạo ra sự tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản, đánh dấu một khởi đầu mới.”
Theo nhận định của các chuyên gia, trong tương lai gần, việc phục hồi nền kinh tế và phát triển cơ sở hạ tầng sẽ đóng góp tích cực vào việc nâng cao thu nhập của cộng đồng, từ đó tạo ra tác động tích cực lên thị trường bất động sản.
