Những thành tựu nổi bật của doanh nghiệp bất động sản quý 1

Thị trường bất động sản quý 1/2023 tiếp tục trở nên yếu đuối. Tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành chung có sự suy giảm đáng kể.

Theo báo cáo quý 1/2023 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản vẫn đang chìm trong tình trạng ảm đạm và chưa thấy dấu hiệu rõ rệt của sự phục hồi. Thanh khoản thị trường đã giảm mạnh so với cùng kỳ, với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 11%. Nguyên nhân chính của tình trạng này là do sự chênh lệch giữa nguồn cung và cầu, khi thị trường gặp khó khăn trong việc tìm nguồn cung các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Trong buổi họp báo định kỳ của Bộ Xây dựng vào ngày 24/04, ông Nguyễn Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đã thông báo rằng trong quý 1, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản vẫn đối mặt với nhiều khó khăn. Nhiều doanh nghiệp đã phải thay đổi phương án kinh doanh và quản lý. Trong số đó, hầu hết các doanh nghiệp đã phải tiến hành tái cơ cấu nợ và tái cơ cấu hoạt động kinh doanh. Họ đã thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh và tối giản hóa bộ máy, cùng với việc giảm lực lượng lao động.

Nhiều doanh nghiệp đã buộc phải tạm dừng việc triển khai các dự án mới và ngừng phát hành cổ phiếu để tăng vốn. Một số doanh nghiệp đã giảm đến 50% lực lượng lao động để thích ứng với tình hình khó khăn hiện tại.

Bên cạnh đó, ảnh hưởng của các chính sách kinh tế tổng quát đã làm cho việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn từ khách hàng trở nên khó khăn đối với các doanh nghiệp trong ngành. Điều này đã gây ra tình trạng thiếu vốn và buộc các doanh nghiệp phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai dự án.

Ngoài ra, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu và giá vật liệu xây dựng đã tăng, dẫn đến việc chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao.

Một số doanh nghiệp vẫn tăng trưởng.

Tuy vậy, khi xem xét 81 doanh nghiệp trong lĩnh vực nhà ở và xem xét báo cáo tài chính quý 1/2023, ta thấy tổng doanh thu thuần và lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp đã tăng lần lượt hơn 78% và gần 40% so với cùng kỳ, đạt mức 80 ngàn tỷ đồng và 15 ngàn tỷ đồng. Sự khác biệt này giữa tình hình tổng thể của thị trường và con số tổng trên có nguyên nhân chủ yếu là do kết quả đột biến của VHM trong quý.

Nếu loại bỏ kết quả của VHM, tổng lợi nhuận của 80 doanh nghiệp còn lại chỉ đạt hơn 3 ngàn tỷ đồng, giảm đi 51%.

Thông tin cho biết, chỉ trong 3 tháng đầu năm, VHM đã ghi nhận doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế lần lượt hơn 29 ngàn tỷ đồng và gần 12 ngàn tỷ đồng, tăng lần lượt gấp 3,3 và 2,5 lần so với cùng kỳ. Điều này cho thấy, Công ty đã hoàn thành 29% mục tiêu doanh thu và 40% mục tiêu lợi nhuận trong toàn năm chỉ sau một quý. Kết quả này chủ yếu được đạt được nhờ doanh thu từ việc bàn giao 2.600 căn nhà thấp tầng tại dự án lớn Vinhomes Ocean Park 2.

Ngoài VHM, một số doanh nghiệp khác đã ghi nhận kết quả tích cực trong quý 1. Một ví dụ đáng chú ý là NLG, với doanh thu đạt hơn 235 tỷ đồng và lợi nhuận ròng đạt 7 tỷ đồng. Kết quả lợi nhuận của NLG tăng gấp 11 lần so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu nhờ doanh thu từ hoạt động tài chính tăng gấp đôi so với cùng kỳ. Ngoài ra, trong 3 tháng đầu năm, công ty đã bàn giao 360 căn hộ thuộc dự án Flora và Mizuki, đồng thời có 395 căn hộ khách hàng đã thanh toán đầy đủ (95%) và đang chờ bàn giao.

Một trong những doanh nghiệp gây bất ngờ nhất với sự tăng trưởng trong quý đầu năm có thể kể đến là NDN, với doanh thu thuần đạt 215 tỷ đồng và lợi nhuận ròng 106 tỷ đồng, trong đó lợi nhuận tăng gấp hơn 4,5 lần so với cùng kỳ. Nhà Đà Nẵng giải thích rằng kết quả kinh doanh đột biến này là nhờ hoạt động chuyển nhượng căn hộ tại dự án Monarchy B. Kết quả này gây ngạc nhiên vì NDN đã liên tục ghi nhận lỗ trong 3 quý trước đó và doanh thu chủ yếu từ hoạt động đầu tư chứng khoán.

Top 20 doanh nghiệp bất động sản có lợi nhuận tăng mạnh nhất quý 1/2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Trong tình hình nguồn thu từ các dự án bị hạn chế, nhiều doanh nghiệp đã có sự chuyển biến tích cực nhờ vào hoạt động tài chính.

Một ví dụ điển hình là DIG, mặc dù doanh thu từ bất động sản trong kỳ giảm tới 80%, nhưng lãi ròng vẫn tăng hai chữ số (24%), lên gần 79 tỷ đồng. Kết quả này là nhờ thu nhập phát sinh từ các khoản đầu tư hơn 162 tỷ đồng (không ghi nhận trong cùng kỳ), đưa doanh thu tài chính tăng đột phá lên 170 tỷ đồng, gấp 6 lần so với cùng kỳ.

Doanh nghiệp khác cũng ghi nhận mức tăng mạnh trong doanh thu tài chính là SSH, gấp đôi so với cùng kỳ, đạt 418 tỷ đồng. Doanh thu chủ yếu đến từ khoản lãi gần 157 tỷ đồng từ cổ phiếu ưu đãi cổ tức; bên cạnh đó còn có các khoản lãi khác từ cọc chuyển nhượng cổ phần và chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, mà không được ghi nhận trong cùng kỳ.

Top 20 doanh nghiệp bất động sản có doanh thu tài chính lớn nhất quý 1/2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Bên cạnh các doanh nghiệp giảm lãi, nhiều doanh nghiệp đã ghi nhận lỗ ngay trong quý đầu năm. Mức lỗ lớn nhất thuộc về NVL với hơn 377 tỷ đồng. Trong kỳ, mặc dù doanh thu từ việc bàn giao các dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City, Saigon Royal và Soho Residence đạt gần 453 tỷ đồng, tổng doanh thu hợp nhất của công ty chỉ đạt hơn 604 tỷ đồng, giảm 69% so với cùng kỳ năm 2022.

Xếp thứ hai là DXG với khoản lỗ 95 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ đạt lợi nhuận 270 tỷ đồng. Kết quả này diễn ra trong bối cảnh ba hoạt động chiếm tỷ trọng doanh thu lớn là bán căn hộ, dịch vụ môi giới và hợp đồng xây dựng đều giảm; chỉ có hoạt động quản lý, cho thuê bất động sản đầu tư tăng trưởng doanh thu. Doanh thu thuần chỉ hơn 378 tỷ đồng, giảm 79%.

Đáng chú ý, sau đợt cắt giảm nhân sự vào cuối năm 2022, số lượng nhân sự của DXG tiếp tục giảm sau 3 tháng đầu năm nay. Đến ngày 31/03/2023, công ty chỉ còn 2,389 nhân viên, giảm 1,384 người so với đầu năm.

Top 20 doanh nghiệp bất động sản có lợi nhuận giảm mạnh nhất quý 1/2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Ngoài các doanh nghiệp giảm lãi, nhiều doanh nghiệp khác đã ghi nhận lỗ ngay trong quý đầu năm. Trong số đó, NVL là doanh nghiệp ghi nhận mức lỗ lớn nhất với hơn 377 tỷ đồng. Mặc dù doanh thu từ việc bàn giao các dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City, Saigon Royal và Soho Residence đạt gần 453 tỷ đồng, tổng doanh thu hợp nhất của công ty chỉ đạt hơn 604 tỷ đồng, giảm 69% so với cùng kỳ năm 2022.

Xếp thứ hai là DXG với khoản lỗ 95 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ đạt lợi nhuận 270 tỷ đồng. Kết quả này diễn ra trong bối cảnh ba hoạt động chiếm tỷ trọng doanh thu lớn là bán căn hộ, dịch vụ môi giới và hợp đồng xây dựng đều giảm; chỉ có hoạt động quản lý, cho thuê bất động sản đầu tư tăng trưởng doanh thu. Doanh thu thuần chỉ hơn 378 tỷ đồng, giảm 79%.

Đáng chú ý, sau đợt cắt giảm nhân sự vào cuối năm 2022, số lượng nhân sự của DXG tiếp tục giảm sau 3 tháng đầu năm nay. Đến ngày 31/03/2023, công ty chỉ còn 2,389 nhân viên, giảm 1,384 người so với đầu năm.

Ngoài ra, lượng tiền mặt của các doanh nghiệp bất động sản cũng giảm mạnh do kết quả kinh doanh sụt giảm. Theo thống kê từ VietstockFinance, tổng lượng tiền mặt và tiền gửi ngắn hạn của 81 doanh nghiệp bất động sản tại thời điểm 31/03/2023 là gần 58 ngàn tỷ đồng, giảm hơn 30% so với đầu năm.

Các doanh nghiệp hàng đầu thị trường như VIC, VHM, NVL cũng ghi nhận sự giảm lượng tiền mặt, với tỷ lệ giảm lần lượt là 28%, 59% và 39%.

Top 20 doanh nghiệp bất động sản có số dư tiền mặt lớn nhất tại 31/03/2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Trong tình hình kinh doanh khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản đã hạn chế việc tăng mức vay nợ. Thống kê cho thấy, tổng số dư nợ vay của 81 doanh nghiệp vào cuối tháng 03/2023 gần như ổn định so với đầu năm, đạt hơn 356 ngàn tỷ đồng. Tuy nhiên, tổng chi phí lãi vay mà các doanh nghiệp này đã trả trong 3 tháng đầu năm đã tăng mạnh hơn 41%, lên trên 5.7 ngàn tỷ đồng.

Top 20 doanh nghiệp bất động sản có số dư nợ vay lớn nhất tại 31/03/2023 (Đvt: Tỷ đồng)