Mục Lục
Dữ liệu từ DKRA Group cho thấy giá căn hộ trung bình tại Tp.HCM là 67 triệu đồng/m2. Trong khi đó, Bình Dương và Đồng Nai đang ở mức giá từ 35 đến 45 triệu đồng/m2. Hai khu vực này nằm gần nhất với Tp.HCM nếu tính về khoảng cách di chuyển.
Giá căn hộ ở các thành phố lớn trong quý 2/2023 và xu hướng giá
Theo dữ liệu từ DKRA Group, giá căn hộ ở các thành phố lớn trong quý 2/2023 tiếp tục duy trì mức cao do chủ yếu là các dự án cao cấp mới mở bán. Ở Tp.HCM, giá bán căn hộ trung bình đạt mức 67 triệu đồng/m2, và một số dự án mới có giá cao nhất lên đến gần 95 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại Bình Dương, giá cao nhất cho phân khúc căn hộ đạt mức 49 triệu đồng/m2 và Đồng Nai ở mức 40 – 45 triệu đồng/m2.
Tình hình bất động sản ở Đồng Nai và Bình Dương
Dựa vào khảo sát, các dự án đã hoặc đang chuẩn bị chào bán tại Đồng Nai và Bình Dương có mức giá dao động từ 33-49 triệu đồng/m2. Trong đó, khu vực Đồng Nai có giá căn hộ mềm hơn so với Bình Dương. Tuy nhiên, với các khu vực giáp ranh Tp.HCM, như thị trấn Hiệp Phước (Nhơn Trạch, Đồng Nai) và Dĩ An (Bình Dương), mặt bằng giá vẫn có khoảng cách khá xa so với Tp.HCM, tầm 35-45 phút di chuyển từ khu Đông Tp.HCM.
Ví dụ, một dự án căn hộ tại Nhơn Trạch, Đồng Nai có tên Fiato City do Thang Long Real Group giới thiệu ra thị trường với giá 33,5 triệu đồng/m2. Giá căn hộ 1 phòng ngủ dao động từ khoảng 1,7 tỉ đồng/căn, trong khi căn hộ 2-3 phòng ngủ có giá từ 2,5-3,8 tỉ đồng/căn.
Tại Bình Dương, một dự án căn hộ mới đang được giới thiệu trên thị trường với giá khoảng từ 40 – 45 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT). Điều này đồng nghĩa với việc một căn hộ một phòng ngủ có giá trên 2 tỉ đồng/căn. Mức giá căn hộ cao nhất trong khu vực này dao động từ 48 – 49 triệu đồng/m2.
Báo cáo của công ty tư vấn DKRA cũng chỉ ra rằng nguồn cung căn hộ bình dân tiếp tục khan hiếm và giảm 98% so với năm 2019. Các căn hộ có mức giá xung quanh 1-2 tỷ đồng chỉ còn hiếm hoi và thường nằm ở những khu vực xa trung tâm thành phố. Căn hộ dưới 1 tỷ đồng đã dần biến mất và ngày càng ít xuất hiện kể từ năm 2019.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định rằng việc giảm giá căn hộ khó có thể trở thành hiện thực. Trong hơn 1 năm qua, giá nhà tại các đô thị lớn đã tăng 10% so với cùng kỳ năm trước, bất chấp những biến động của thị trường.
Tình trạng di dân và tăng cường đầu tư ở Đồng Nai và Bình Dương
Tình trạng di dân từ Tp.HCM về Đồng Nai và Bình Dương – hai khu vực có cự ly gần nhất – đang có xu hướng tăng mạnh trong thời gian gần đây. Đây là hai thị trường bất động sản đang bổ sung nguồn cung cho nhu cầu thiếu hụt tại Tp.HCM trong khoảng 3-4 năm qua.
Bà Huỳnh Giang, Trưởng bộ phận nghiên cứu tại Savills Tp.HCM, đã nhấn mạnh việc người mua đang tăng cường tìm kiếm căn hộ tại các khu vực giáp ranh Tp.HCM như Đồng Nai và Bình Dương. Các nhu cầu không chỉ dừng lại ở mục đích ở, mà còn bao gồm mua đầu tư cho thuê, xu hướng này đã phát triển trong những năm gần đây. Các dự án bất động sản gần khu công nghiệp đang thu hút đối tượng đầu tư cho thuê, như CEO, chuyên gia và lao động kỹ thuật cao, tại các khu vực như Nhơn Trạch (Đồng Nai) và Bình Dương.
Một khảo sát tại Nhơn Trạch (Đồng Nai) cho thấy cộng đồng CEO người nước ngoài, chuyên gia và lao động kỹ thuật cao làm việc tại các Khu công nghiệp Nhơn Trạch có xu hướng di chuyển ra ngoài trung tâm Tp.HCM để sống gần nơi công tác hơn, miễn là khu vực này có dự án bất động sản phù hợp với nhu cầu của họ. So sánh với Tp.HCM, cùng với điều kiện tương đồng về giá nhà đất và căn hộ, giá tại Nhơn Trạch còn thấp hơn, trong khi hạ tầng đã tương đối đồng bộ.
Tại Bình Dương, vị trí liền kề Tp.HCM và là thủ phủ công nghiệp, thu hút lực lượng lao động từ khắp cả nước. Theo kết quả điều tra dân số, Bình Dương hiện có 2,3 triệu người, trong đó 53,5% là người nhập cư. Tỉnh cũng đứng đầu cả nước về tỷ lệ người di cư phải thuê nhà, với mức 74,5%.
Đến năm 2022, tốc độ đô thị hóa tại Bình Dương đã vượt qua 82%, là tốc độ đô thị hóa nhanh nhất cả nước, vượt xa tỷ lệ bình quân cả nước là trên 40%. Tình hình này đặt Bình Dương vào một áp lực lớn về nguồn cung nhà ở.
Trong hơn 3 năm qua, giá nhà tại Bình Dương đang tăng nhanh và tiệm cận mức giá tại Tp.HCM. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, trước năm 2019, giá căn hộ trung bình ở Bình Dương dao động từ 20 – 25 triệu đồng/m2. Hiện nay, mức giá đã tăng lên đến 40 – 45 triệu đồng/m2, và một số dự án tại trung tâm thành phố Thuận An và Dĩ An đã cán mốc 47 – 49 triệu đồng/m2.
Ở Tp.HCM, giá trung bình của căn hộ khoảng 60 triệu đồng/m2. Khi mua một căn hộ có diện tích 60m2, người mua cần chi trả 3,3 tỷ đồng. Người mua cần có ít nhất 1 tỷ đồng (tương đương 30% giá trị căn hộ) làm nguồn vốn ban đầu, và phải đối mặt với áp lực thanh toán gốc và lãi vay từ ngân hàng trong từng kỳ trả nợ. Hầu hết ngân hàng chỉ hỗ trợ lãi vay trong khoảng 1 năm đầu tiên, sau đó sẽ chuyển sang lãi suất thỏa thuận, và rất ít dự án cho phép hỗ trợ thanh toán dài hạn cho người mua.
CBRE cho biết, nếu tiếp tục áp dụng các chính sách bán hàng như trước đây, khả năng sở hữu nhà của khách hàng sẽ rất khó khăn do áp lực về giá và lãi suất cao. Vì vậy, để kích thích thanh khoản, hiện tại rất cần sự hỗ trợ từ các đơn vị có tài chính mạnh mẽ với các gói tài chính nhằm hướng tới giá trị thực.
Thị trường bất động sản hiện đang có nhiều diễn biến tích cực nhờ vào chính sách hỗ trợ hiệu quả từ Chính phủ, giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý dự án và cung cấp nguồn tín dụng cho các chủ đầu tư. Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước đã tiếp tục giảm lãi suất điều hành liên tiếp trong thời gian gần đây
Gần đây, một trong những điểm đáng chú ý trên thị trường bất động sản là sự quay trở lại của phân khúc trung cấp, với mức giá dao động từ 30-50 triệu/m2. Theo đại diện của Savills, phân khúc này sẽ là tiêu biểu dẫn dắt thị trường trong thời gian tới, vì mức giá hợp lý và đáp ứng chính xác nhu cầu cụ thể của người mua.
Khi giai đoạn khó khăn nhất đã qua đi, nhiều chủ đầu tư đã thực hiện tái cấu trúc, điều chỉnh sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường và tìm nguồn vốn để duy trì hoạt động đầu tư lâu dài. Do đó, họ sẽ điều chỉnh và tăng giá bán sản phẩm. Vì vậy, nếu khách hàng có đủ tiền mặt tích lũy, thì nên nắm bắt cơ hội hiện tại để mua nhà, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý đầy đủ và lựa chọn các cơ hội tài chính tốt nhất để thực hiện giao dịch.
