Trong quá khứ, đã xuất hiện những thời kỳ nhiệt đới về thị trường bất động sản, và chúng đã lan rộng từ các trung tâm đô thị lớn tới các khu vực nông thôn. Ngay cả sau khi chính quyền có những biện pháp can thiệp, những sự kiện này vẫn tiếp tục tồn tại và không thể kiểm soát.
Sự quan tâm vào đất đai không ngừng gia tăng
Thị trường bất động sản đã trải qua một chu kỳ phức tạp trong thập kỷ qua. Sau giai đoạn suy thoái từ năm 2011 đến 2013, thị trường đã bắt đầu hồi phục. Từ năm 2014 đến năm 2022, trong khoảng gần 10 năm, cơn sốt đất đã liên tục xuất hiện và biến đổi đối với nhiều phân khúc và khu vực khác nhau.
Ban đầu, cơn sốt đất bắt đầu từ các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hoà và sau đó nhanh chóng lan rộng đến các thành phố và tỉnh thành phát triển như Bắc Ninh, Bình Dương và nhiều nơi khác. Khi cơn sốt đất ở những khu vực này chưa thể nguội đi, thì cơn sốt lại lan tỏa đến tất cả các tỉnh thành. Đất ở các khu vực gần dự án hoặc nằm trên các tuyến đường tăng giá trở nên sôi động. Thậm chí, đất quê ở những vùng nông thôn và miền núi mà trước đây ít ai quan tâm cũng trở thành tâm điểm của cơn sốt đất.
Cơn sốt đất kéo dài và đạt đỉnh mạnh mẽ vào cuối năm 2017 và giữa năm 2018, khi giá đất biến động mạnh tại các khu vực được quy hoạch thành đặc khu tương lai như Bắc Vân Phong, Phú Quốc và Vân Đồn. Khi đó, nhiều chuyên gia đã dự báo rằng thị trường bất động sản sẽ sớm “tàn sốt đất” và quay trở lại như giai đoạn những năm 2011-2013.
uy nhiên, đến năm 2020, khi dịch bệnh bùng phát, tình hình sốt đất vẫn tiếp tục phát triển không ngừng.
Theo báo cáo của CBRE từ quý I/2021, sự gia tăng giá đất đã lan rộng hơn rất nhiều. Trong giai đoạn 2018-2019, cơn sốt đất thường tập trung ở các vùng gần trung tâm đô thị hoặc khu vực gần các dự án lớn.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2020 đến đầu năm 2021, giá đất đã tăng mạnh ở nhiều khu vực rộng lớn hơn so với trước đây. Ví dụ, các khu vực gần các thành phố lớn như Bình Dương, Đồng Nai và thậm chí lan rộng ra Bình Phước, Tây Ninh, và Phan Thiết. Trong miền Trung và Tây Nguyên, có sự gia tăng tương tự tại các tỉnh như Lâm Đồng, Đắk Lắk; và tại miền Bắc, như Bắc Giang, Yên Bái, và Thái Nguyên..
Thị trường đang trải qua giai đoạn bế tắc
Mặc dù hy vọng vào việc cơn sốt đất sẽ kéo dài không ngừng, những nhà đầu tư tiếp tục sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư, bao gồm cả việc mua đất ruộng, đất rừng, và đất ở những vùng xa xôi.
Tuy nhiên, từ tháng 4/2022, cơn sốt bắt đầu dần nguội. Giống như khi nó bùng nổ, sự ảnh hưởng của sự lạnh giá nhanh chóng lan rộng sang tất cả các phân khúc và thị trường. Nhiều sự kiện như vấn đề lùm xùm của các doanh nghiệp địa ốc và tăng lãi suất cho vay bất động sản đã dần dẫn đến sự co hẹp trong tốc độ thanh khoản.
Vào cuối năm 2022, một số khu vực được coi là đang “ngủ đông” khi tỷ lệ giao dịch gần như bằng 0. Cơn sốt đất đã chính thức kết thúc khi tỷ lệ hấp thụ sản phẩm liên tục giảm. Ngay cả khi giá bất động sản giảm sâu, thậm chí lên tới 50% so với thời kỳ “đỉnh sốt”, người mua vẫn tiếp tục giữ thái độ đắn đo.
Hiện tại, lãi suất cho vay mua bất động sản đã giảm xuống mức trước giai đoạn sốt đất, và Chính phủ đã thực hiện các biện pháp tích cực để ổn định thị trường đầu tư này. Tuy nhiên, sự thanh khoản của thị trường đang bắt đầu tăng trở lại.
Ông Lê Kiên, một nhà đầu tư có kinh nghiệm tại TPHCM, cho rằng thị trường vẫn đang trong giai đoạn phục hồi. So với thời điểm sôi động, thị trường đã phục hồi khoảng 30%. Tuy nhiên, từ đầu năm 2023, thị trường đã cho thấy những tín hiệu tích cực.
Việc sốt đất quay trở lại trong tương lai gần là điều khó xảy ra. Đây là quan điểm của TS. Đinh Thế Hiển, một chuyên gia kinh tế. Ông Hiển lưu ý rằng, việc thị trường phục hồi và giá bất động sản tăng lại sẽ mất thời gian dài. Giá trị thực của đất sẽ trở lại với thời kỳ bình thường.
Trong một buổi hội thảo, lãnh đạo của một công ty địa ốc đã thẳng thắn cho biết thị trường đang dần trở nên ổn định, nhưng chỉ có những người có tiềm lực tài chính mới có thể tận dụng cơ hội này. Sự cải thiện của nền kinh tế xuất phát từ các dấu hiệu tích cực từ làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và đầu tư công, cùng với việc một số dự án bắt đầu quay trở lại với việc bán sản phẩm.
Tuy nhiên, dự kiến thị trường mới có thể hồi phục hoàn toàn như bình thường và trở nên sôi động, với sự tăng giá và mua bán sôi nổi, có thể sẽ phải đợi đến năm 2027 và 2028.
