Theo nhận định của các chuyên gia tại VNDirect, việc giảm lãi suất trong thời gian gần đây đã góp phần làm cho thị trường bất động sản bắt đầu “tách băng”. Đồng thời, đơn vị này cũng đưa ra một dự báo dựa trên chu kỳ lịch sử, cho rằng cơn sốt đất tiếp theo có khả năng xảy ra trong khoảng thời gian từ năm 2025 đến 2026.
Tác động tích cực từ việc giảm lãi suất
Trong báo cáo mới nhất về ngành Bất động sản, CTCP Chứng khoán VNDirect (mã chứng khoán: VND) đã đánh giá tình hình hiện tại và xác định rằng các vấn đề quan trọng đang được xử lý một cách quyết liệt. Theo phân tích của họ, có ba nút thắt cần phải được gỡ bỏ đồng bộ để hỗ trợ quá trình phục hồi của thị trường bất động sản. Các nút thắt này bao gồm: kênh dẫn vốn, vấn đề pháp lý và cân bằng cung cầu trên thị trường bất động sản.
Về rủi ro thanh khoản, VNDirect đã đánh giá rằng mặc dù nó vẫn đang ở mức cao, nhưng giai đoạn khó khăn nhất đã qua đi.
Một dấu hiệu tích cực là sự ứng xử của các doanh nghiệp bất động sản, họ đang tự mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp trị giá 12.561 tỷ đồng. Điều này đã giúp giảm áp lực đối với việc đáo hạn trái phiếu trong nửa cuối năm 2023 và 2024, lần lượt giảm 12% và 10% so với trước khi mua lại. Mặc dù vẫn còn áp lực đối với đáo hạn trái phiếu, đặc biệt đối với các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về dòng tiền.
Trong 6 tháng đầu năm 2023, có dấu hiệu tích cực về rủi ro mất khả năng thanh toán của các doanh nghiệp bất động sản khi một số doanh nghiệp đã thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP. Mặc dù vậy, tình trạng thanh khoản vẫn là một vấn đề đáng lo ngại, bởi nhiều doanh nghiệp vẫn đang gặp khó khăn trong việc trả lãi và gốc trái phiếu do sự khó khăn tại các kênh tái cấp vốn, cùng với việc doanh số ký gửi bất động sản giảm mạnh do tâm lý thị trường.
Hơn nữa, việc giảm lãi suất đã giúp thị trường bất động sản dần bắt đầu hồi phục. Áp lực về chi phí lãi vay đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản đã giảm đáng kể. Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các Ngân hàng Thương mại đã tiếp tục giảm 20 điểm cơ bản trong tháng 7/2023, dao động từ 6,0% đến 7,0% mỗi năm, điều này có thể làm giảm áp lực lãi suất đối với các khoản vay dựa trên lãi suất thả nổi của các doanh nghiệp phát triển bất động sản. VNDirect dự đoán rằng thị trường bất động sản sẽ dần hồi phục khi lãi suất vay mua nhà giảm xuống mức 10-11%.
Tại TP Hồ Chí Minh, thành phố đã đề ra mục tiêu trong năm 2023 để giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến 50 dự án bất động sản. Hiện tại, thành phố có tổng cộng 156 dự án bất động sản đang được phát triển bởi 121 chủ đầu tư và đang đối mặt với các khó khăn về pháp lý, trong đó khoảng 70% gặp phải các vấn đề pháp lý khác nhau. Khi các rào cản pháp lý này được loại bỏ, dự kiến sẽ có từ 4.000 đến 5.000 căn hộ mới sẽ được đưa ra thị trường, giúp giảm bớt áp lực về nguồn cung bất động sản hiện tại.
Ngoài ra, các cơ quan quản lý cũng đang nỗ lực để cân bằng sự cung cầu trên thị trường bất động sản dân cư. Hiện tình hình thị trường đang trải qua tình trạng không cân đối giữa cung và cầu, đặc biệt là sự thừa cung ở phân khúc cao cấp, trong khi thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc bình dân và trung cấp.
Bên cạnh việc áp dụng gói tín dụng ưu đãi cho các dự án nhà ở xã hội, chính phủ đã cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân vào năm 2030, nhằm đáp ứng nhu cầu của phân khúc nhà bình dân và người có thu nhập thấp.
Câu hỏi đặt ra là khi nào thị trường bất động sản sẽ trở nên sôi động?
Đối với triển vọng của thị trường bất động sản nhà ở trong tương lai gần, VNDirect dự đoán rằng thị trường sẽ tiếp tục trải qua giai đoạn trầm lắng trong suốt năm 2024. Sự hồi phục có thể trở nên rõ ràng hơn từ nửa sau của năm 2024, đặc biệt khi chính sách tiền tệ có thể được nới lỏng hơn.
Ngoài ra, VNDirect đã chỉ ra sự khác biệt quan trọng giữa hiện tại và giai đoạn 2011-2012. Trước đây, thị trường bất động sản trở nên dư cung và lạm phát đạt mức rất cao. Trong khi hiện tại, nguồn cung dự án bất động sản có giới hạn và nguồn cầu vẫn duy trì ở mức cao. Đáng chú ý, VNDirect cũng đã đưa ra dự báo rằng theo chu kỳ lịch sử, cơn sốt đất tiếp theo có thể xuất hiện vào giai đoạn 2025-2026.
